ВЕРНЕМ НАЛОГИ В СЕМЬЮ

Налоговый вычет - это сумма, на которую уменьшается налогооблагаемая база. Проще говоря, это своеобразная льгота, в размере установленной суммы, с которой не удерживается налог. Его имеют право получать различные категории лиц, в зависимости от вида вычета - социальные (лица, понесшие расходы на обучение, лечение), стандартные (родители, герои СССР и РФ), имущественные (например, при покупке недвижимого имущества), профессиональные (например, налогоплательщики, получающие доход от оказания услуг/выполнения работ по гражданско-правовому договору и другие.

ГЛАВНОЕ, ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О НАЛОГОВЫХ ВЫЧЕТАХ - ПОЛУЧИТЬ ЕГО МОЖЕТ ГРАЖДАНИН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, КОТОРЫЙ ПОЛУЧАЕТ ДОХОДЫ, ОБЛАГАЕМЫЕ ПО СТАВКЕ 13%.

Важно не путать налоговый вычет и сумму налога к возврату. Так, при покупке или строительстве жилья максимальный налоговый вычет составит 2 миллиона рублей, а максимальная сумма к возврату — 260 тысяч рублей, то есть 13%.

Как это будет выглядеть: допустим, налоговый вычет у вас — 1 миллион рублей и сумма к возврату — 130 тысяч, при этом за год вы уплатили 80 тысяч налогов (речь идет только о налоге на доходы). При таком раскладе вам будет возвращена сумма в 80 тысяч рублей, а оставшиеся 50 тысяч — уже в следующем году.

Все документы надо подать в налоговую инспекцию по месту вашей постоянной регистрации на момент подачи декларации. Именно вашей регистрации, независимо от того, где находится купленное жилье. Подать декларацию на получение налогового вычета можно в любое время в течение года. Налоговые вычеты по НДФЛ предоставляются по окончании налогового периода (календарного года) налоговой инспекцией по месту жительства физического лица при подаче им налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) с приложением к ней необходимого комплекта документов.

К декларации необходимо приложить документы, являющиеся основанием вычета. В случае если основанием для вычета стала покупка жилья, в налоговую службу подаются следующие документы:

• паспорт; выписку из ЕГРН;

• договор о приобретении жилья с актом приема-передачи (в случае покупки жилья) либо документы, подтверждающие фактически понесенные затраты в случае строительства жилого дома; документы об оплате в полном объеме (квитанции, чеки и прочее);

• кредитный договор и справка из банка о размере уплаченных процентов (если привлекались заемные средства); справка 2-НДФЛ и декларация 3-НДФЛ.

На сайте федеральной налоговой службы можно найти программу «ДЕКЛАРАЦИЯ», с помощью которой успешно заполняется необходимая документация. Программа минимизирует вероятность ошибки.

Получить налоговый вычет можно также у работодателя — в этом случае нужно подать все вышеперечисленные документы кроме декларации плюс заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет. Документы подаются также в налоговую инспекцию, и до исчерпания суммы к возврату работодатель не будет изымать из вашей зарплаты 13% налога. С 2014 года получать вычет можно у нескольких работодателей одновременно.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Если налогоплательщик воспользовался правом на получение вычета в размере менее его предельной суммы, остаток может быть учтен до полного его использования. Иными словами, если вы потратили на покупку или строительство нового жилья два миллиона рублей и больше, то второй раз вычет вы уже не получите, так как лимит — два миллиона. А если на покупку имущества вы потратили полтора миллиона, то второй раз сможете к вычету предъявить оставшиеся пятьсот тысяч.

Если говорить о ДДУ, то для того, чтобы подать заявление на налоговый вычет, необходимо, чтобы квартира уже была передана застройщиком дольщику; при приобретении земельного участка покупатель имеет право на вычет после получения свидетельства о праве собственности на жилой дом, расположенный на этом участке; при самостоятельном строительстве дома - после получения государственной регистрации; при покупке готового жилья - после получения свидетельства о праве собственности (статья 220 НК РФ).

В соответствии с законодательством, на налоговый вычет имеют право только граждане, получающие регулярный доход, с которого уплачивается налог в размере 13%. Так как у пенсионеров не удерживается НДФЛ, то в большинстве случаев они не имеют право на получение налогового вычета. Исключение - «свежеиспеченные» пенсионеры, которые три предыдущих года получали налогооблагаемый доход (то есть работали).

Также стоит отметить, что если пенсионер получает какую-либо прибыль, с которого уплачивает НДФЛ (например, прибыль от сдачи имущества в аренду), то он имеет право на получение вычета на общих основаниях.

Утратить право на вычет нельзя, но вернуть налог можно только с доходов, полученных за последние 3 года. То есть при подаче документов на налоговый вычет в 2017 году будут учитываться доходы за 2016, 2015 и 2014 годы.

После принятия ряда поправок с 2014 года законодательство по налоговым вычетам претерпело ряд изменений, самые важные:

• Если ваше жилье было куплено до 1 января 2014 года, и вы воспользовались вычетом по старым правилам, то добрать до 260 тысяч рублей уже не получится, так как вычет предоставляется в этом случае 1 раз.

Но, с 2014 года вычет можно получить несколько раз в пределах 2 миллионов рублей (то есть максимальная сумма возврата будет 260 тысяч). Поэтому, если вы купили жилье до 1 января 2014 года, но правом на вычет не воспользовались, то он будет предоставляться уже по новым правилам.

• До 2014 года при оформлении недвижимости в общую собственность, получение вычета предполагалось пропорционально оформленным долям. С 2014 года собственники могут самостоятельно определять пропорции, в которых они хотят получить налоговый вычет.

Исходя из смысла положений НК РФ, получить вычет можно за покупку жилого дома. В соответствии с ФЗ «О садовых некоммерческих товариществах», садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Таким образом, возведение дачи в СНТ не предполагает жилой характер помещения, а значит, оформить налоговый вычет получится только в том случае, если вы найдете решение по переводу дачного нежилого строения в жилой дом. Как следствие, после получения обновленного свидетельства, где назначение дома значится как «жилое» можно обращаться в ИФНС за вычетом.

При покупке жилья сособственниками в общую долевую собственность, каждый из них имеет право на вычет. Каждый из собственников, как было указано в письме ФНС России от 29.02.2016 N БС-3-11/813@, вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ, исходя из величины совокупных расходов супругов, подтвержденных платежными документами, на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости, но не более 2 000 000 рублей каждым из супругов. Таким образом, по указанному выше заявлению, можно распределить вычет в любой пропорции.

Если квартира находится в доме, который не введен в эксплуатацию и, соответственно, на нее не оформлено право собственности, то никаких налогов ее покупатель не платит. Физические лица платят налоги только за объекты, которые уже сданы и оформлены в собственность, то есть фактически перешли в статус вторичного жилья.

Единственный случай, при котором за первичную квартиру придется заплатить налог, это переуступка прав на нее. Если покупатель приобрел объект по договору долевого участия, но решил продать эту квартиру другому лицу, то ему придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Передача прав требования от застройщика квартир проходит по договору уступки. Если цена, указанная в этом договоре, превосходит стоимость квартиры, по которой объект был приобретен ранее, то с этой суммы продавец должен заплатить НДФЛ. К примеру, квартира была приобретена по договору долевого участия за 6 млн рублей. Ее владелец решает продать (точнее - переуступить права на нее) другому лицу еще до ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности. При этом назначает стоимость - 7 млн рублей. Это значит, что он получает дополнительный доход 1 млн рублей, с которого должен заплатить 13%. Однако если цена договора будет равна стоимости, уплаченной за квартиру ранее (то есть 6 млн рублей), то владелец освобождается от налога, так как никакого дохода он не получил.

Основной юридической формой оформления правоотношений застройщика и физических лиц на рынке новостроек является договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Услуги застройщика на основании ДДУ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) освобождены от налогообложения по НДС. Таким образом, при заключении и исполнении ДДУ НДС не начисляется и не оплачивается (см. подпункт 23.1 части 3 ст.149 НК РФ). А вот в случае уступки имущественного права требования к застройщику по ДДУ участником долевого строительства в адрес третьего лица должен быть исчислен и оплачен НДС (см. подпункт 1 части 1 ст. 146 НК РФ). При этом сумма НДС исчисляется с разницы между стоимостью уступленного имущественного права, указанной в соглашении об уступке права требования по ДДУ, и расходами на его приобретение.

При получении физическим лицом доходов от продажи права требования к застройщику по ДДУ подлежит взиманию налог на доходы с физических лиц (НДФЛ). Например, если цена ДДУ составляет 3 000 000 рублей, а цена уступки права требования по ДДУ составляет 3 500 000 рублей, то сумма НДС рассчитывается по формуле 500 000 x 18/118.

Налоговая инспекция один раз в год направляет налогоплательщику уведомление об оплате налога на имущество. В данном уведомлении будет указана сумма подлежащего оплате налога за квартиру. Налогом облагаются квартиры, которые находятся в собственности налогоплательщика. Ставка налога на имущество с физических лиц определяется законами субьектов РФ. При этом налоговой базой признается кадастровая стоимость квартиры, указанная в ЕГРН. Например, в Москве по квартирам стоимостью до 10 млн рублей ставка налога составляет 0,1% от кадастровой стоимости квартиры, по квартирам стоимостью свыше 10 млн рублей до 20 млн рублей - 0,15%, по квартирам с кадастровой стоимостью от 20 млн до 50 млн - 0,2% от кадастровой стоимости, по квартирам свыше 50 млн рублей 0,3% от кадастровой стоимости. Налог оплачивается один раз в календарный год.

Официально кадастровую стоимость квартиры можно узнать путем получения справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости в Росреестре РФ. Запрос на предоставление таких сведений может подаваться через систему многофункциональных центров по оказанию государственных услуг. Неформально кадастровую стоимость квартиры можно проверить на сайте Росреестра РФ указав адрес или кадастровый номер. Также кадастровая стоимость указывается в выписках ЕГРН.

При этом кадастровую стоимость строящейся квартиры узнать невозможно, так как оценивается кадастровыми инженерами только готовый объект, который введен в эксплуатацию, и на который оформлено право собственности. Если же речь идет о готовой квартире, то ее кадастровую стоимость можно узнать на сайте налоговой службы двумя способами. Самый простой из них - указать кадастровый номер квартиры, если он известен. Второй путь - ввести точный адрес квартиры, после чего система предоставит кадастровый номер, введя который можно узнать стоимость объекта.

Налоговые льготы по налогу на имущество физических лиц имеют категории налогоплательщиков, указанные в ст. 407 НК РФ, в том числе инвалиды I и II групп, бывшие военнослужащие с выслугой лет 20 и более, а также родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Лица, имеющие право на налоговую льготу вправе предоставить в ФНС России заявление о предоставлении льготы по форме, установленной Приказом ФНС России от 14.11.2017 N ММВ-7-21/897 «Об утверждении формы заявления о предоставлении налоговой льготы по транспортному налогу, земельному налогу, налогу на имущество физических лиц, порядка ее заполнения и формата представления заявления о предоставлении налоговой льготы в электронной форме» (Зарегистрировано в Минюсте России 30.11.2017 N 49058). Если у льготника несколько налогооблагаемых объектов (квартир), то необходимо до первого ноября года, являющегося налоговым периодом предоставить в ФНС России уведомление о выборе объекта, в отношении которого применяется льгота, по форме установленной Приказом ФНС России от 13.07.2015 N ММВ-7-11/280@ (ред. от 02.10.2017) «Об утверждении формы уведомления о выбранных объектах налогообложения, в отношении которых предоставляется налоговая льгота по налогу на имущество физических лиц» (Зарегистрировано в Минюсте России 04.08.2015 N 38331).

Налоговая льгота при этом предоставляется в размере подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога в отношении объекта, находящегося в собственности налогоплательщика и не используемого им в предпринимательской деятельности. Как было сказано выше, доходы от продажи права требования по ДДУ к застройщику облагаются налогом на доходы с физических лиц (НДФЛ). При этом, налогоплательщику может быть предоставлена налоговая льгота в виде имущественного налогового вычета (ИНВ) в соответствии частями 1-2 ст. 220 НК РФ.

Налоговые льготы при покупке жилья. При покупке кварты у налогоплательщиков есть возможность вернуть часть уплаченных денежных средств в размере уплаченного подоходного налога. В общей сумме покупатель может вернуть до 13% от стоимости жилья или земельного участка, но максимальная сумма на вычет не должна превышать 2 млн рублей (т.е. вернуть можно максимум 260 тыс. рублей).

Однако в данном случае надо помнить, что ежегодно можно вернуть сумму не больше той, которая была перечислена работодателем в бюджет в виде подоходного налога (около 13% от официальной зарплаты). При этом возвращать налог можно несколько лет пока не будет возвращена вся сумма целиком.

Для оформления налогового вычета необходимо заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, заявление на возврат налога и предоставить указанные документы в налоговый орган вместе с документами, подтверждающими расходы на приобретение квартиры и документы, подтверждающие уплаченный подоходный налог, а также банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Если же вы решили продать свою квартиру, то налоговые льготы предусмотрены и при продаже жилья. В соответствии с законом, если квартира находится в собственности больше установленного минимального срока, то владелец полностью освобождается от налога при ее продаже. Минимальный срок владения при этом зависит от того, когда квартира была куплена, а также каким образом.

Для собственников квартир, которые приобрели недвижимость до 01.01.2016 г вне зависимости от способа приобретения, установлен минимальный срок владения - 3 года. Если право собственности возникло после 1 января 2016 года, то здесь надо учитывать следующее:

• если недвижимость была получена по наследству, приватизирована или принята в дар от близкого родственника, то минимальный срок владения составит те же 3 года. Во всех иных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.

• минимальный срок владения влияет на исчисление налога на доходы от продажи имущества. Если квартира продается после истечения минимального срока владения, но уплачивать налог нет необходимости.

• если же квартира продается до окончания минимального срока владения, то налогоплательщик может воспользоваться некоторыми налоговыми льготами.

Во-первых, это стандартный налоговый вычет в 1 млн руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ). При применении налогового вычета налогооблогаемая база исчисляется от разницы цены договора купли-продажи, уменьшенной на 1 млн рублей. При этом важно помнить о важных нюансах: если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по стоимости ниже, чем 70% от кадастровой цены объекта, то для расчета подоходного налога доход от продажи этого жилья будет рассчитан в размере 70% от кадастровой стоимости.

Для каждого объекта жилья можно применить только один из вычетов: стандартный вычет или вычет по расходам на покупку, рассказывает спикер. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@).

«Один миллион рублей - максимальный суммарный стандартный вычет на все объекты жилья или земельных участков, которые были проданы в одном календарном году. То есть если продавец продал несколько квартир в течение одного года, максимальная сумма стандартного вычета все равно не превысит 1 000 000 рублей»

При продаже жилья, находящегося в общей собственности, по одному договору стандартный вычет распределяется на всех владельцев (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года).

Во-вторых, продавец может уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке, то есть, если квартиру купили и имеются документы, которые подтверждают расходы. В этом случае налогоплательщик заплатит налог (13%) только с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Также допускается компенсация налога вычетом от покупки новой квартиры. Если в течение одного календарного года человек продал одну квартиру и взамен приобрел другую в этом же году, то допускается уменьшение налогооблагаемого дохода на сумму налогового вычета от покупки объекта недвижимости. То есть можно компенсировать налог вычетом от покупки новой квартиры.

Если новое жилье было приобретено после 1 января 2014 года в общую собственность, то каждый из собственников имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 2 млн рублей на человека (благодаря чему супруги зачастую могут воспользоваться суммарным вычетом в 4 млн рублей). Для этого нужно:

• заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;

• приложить копии документов, подтверждающих факт продажи;

• подать указанные документы в налоговый орган по месту жительства;

ФНС самостоятельно узнает о смене собственника недвижимости, а значит и о смене налогоплательщика по налогу на имущество с физических лиц в порядке межведомственного взаимодействия между Росреестром РФ и ФНС РФ. То есть сообщать в ФНС о покупке недвижимости не требуется. После оформления права собственности на квартиру Росреестр направляет информацию о новом собственнике в налоговую службу.

Однако если есть необходимость оформления налоговых вычетов, то в налоговые органы по месту жительства необходимо подать со ответствующий пакет документов. Необходимо заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, заявление на возврат налога и предоставить указанные документы в налоговый орган вместе с документами, подтверждающими расходы на приобретение квартиры и документы, подтверждающие уплаченный подоходный налог, а также банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Начать следует с того, что налога на недвижимость в принципе не существует - есть земельный налог и налог на имущество физических лиц. Разница между ними состоит прежде всего в объекте налогообложения.

Земельным налогом облагаются, соответственно, земельные участки. Его величина зависит от кадастровой стоимости участка и величины налоговой ставки, установленной органами местного самоуправления. На федеральном уровне максимальный размер налоговой ставки для земельных участков, занятых жильем или предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и дачного строительства не могут превышать 0,3%. Прочие земельные участки могут облагаться по ставке 1,5%. Например, в Москве для земельных участков под подсобное хозяйство и дачное строительство предусмотрена ставка 0,25%, для участков с жилищным фондом - 0,1%.

Что касается налога на имущество (он же «налог на недвижимость»), то им облагаются следующие объекты: жилые дома и помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства и нежилые строения. Размер налога также зависит от кадастровой стоимости и налоговой ставки, установленной для данного вида имущества местными властями, на территории которых находится недвижимость. Так для жилой недвижимости, гаражей и машино-мест максимальный размер налоговой ставки не может превышать 0,3%, а может быть равен нулю. Например, в Новосибирске применяется ставка 0,1%, в некоторых городах Самарской области и Ставропольского края ставка в отношении квартир и жилых домов установлена в размере 0,3%. Кроме того, муниципальные власти могут установить изменение налоговой ставки на жилье в зависимости от его кадастровой стоимости. Например, в Москве ставка на жилье по кадастровой стоимости до 10 миллионов рублей составляет 0,1%, от 10 до 20 миллионов - 0,15%, от 20 до 50 миллионов - 0,2%, от 50 до 300 миллионов - 0,3%.

Как ни странно, однозначного ответа на этот вопрос нет.

Законами РФ не закреплено четкое определение терминов движимое и недвижимое имущество. Так, согласно статье 130 Гражданского кодекса, движимое имущество- всё то, что не является недвижимостью. А к недвижимому имуществу согласно этой же статье относятся:

• земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

• подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

• жилые и нежилые помещения, машино-места.

Помимо вышеперечисленного, к недвижимому имуществу относится предприятие в целом как имущественный комплекс.

Таким образом, недвижимое имущество - это не всегда капитальные строения (например, морские суда относятся к недвижимости). И построенные объекты тоже не обязательно являются недвижимостью (например, скамейки и заборы, которые прочно связаны с землей и перемещение которых может быть невозможно без несоразмерного ущерба, не относятся к недвижимости). Кроме того, «мобильная недвижимость» (например, дома на колесах, быстровозводимые сборно-разборные дома) может иметь статус движимого имущества, а если она будет установлена на фундамент, то может попасть в категорию недвижимого имущества.

Что касается налогов, то надо отметить, что в настоящее время любое имущество (как движимое, так и недвижимое) облагается тем или иным налогом (земельным налогом, транспортным налогом, налогом на имущество организаций или налогом на имущество физических лиц). Исключение могут составлять лишь некоторые объекты, не признаваемые объектами налогообложения.

При дарении недвижимости получатель недвижимости (одаряемый) должен заплатить налог в том, случае, если недвижимость подарена ему не близким родственником и не членом семьи (подпункт 18.1 статьи 217 НК РФ).

Если получатель недвижимости является резидентом, то он платит НДФЛ по ставке 13% от рыночной стоимости недвижимости, если не резидентом, то по ставке 30%.

При наследовании недвижимости налог платить не нужно, однако со дня открытия наследства, недвижимость считается принадлежащей наследнику, с этого же дня у него возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц или земельного налога. Сведения об открытии наследства передаются в налоговые органы для исчисления налогов нотариусами.

Приобретение квартиры в ипотеку не влияет на порядок получения вычета, он заявляется в обычном порядке, начиная с того налогового периода, когда физическое лицо рассчиталось с продавцом (понесло расходы на приобретение) и получило право собственности на квартиру.

Нормы Налогового кодекса не содержат каких-либо ограничений по источнику получения денежных средств, таким образом, приобретение квартиры по ипотечному кредиту не влияет на порядок заявления имущественного вычета, для этого не нужно ждать погашения ипотеки.

Имущественный налоговый вычет с расходов на уплату процентов по ипотеке можно получить, предъявив документы, подтверждающие имущественный вычет по расходам на покупку жилья, для которой брался ипотечный кредит, а также прямое указание в кредитном договоре на объект недвижимости, на приобретение которого он выдавался, а также справку банка, подтверждающую сумму уплаченных процентов по кредиту.

Размер вычета по расходам на уплату процентов не может превысить трех миллионов рублей. Таким образом, физ.лицо может вернуть налог с расходов не более чем 390 тысяч рублей (3 миллиона х 13%). Право на вычет физическое лицо имеет только по одному объекту недвижимости. При этом заявить имущественный вычет по процентам вы сможете, даже если ранее вы использовали право на имущественный вычет по расходам на приобретение другой квартиры. Важно понимать, что заявить к вычету вы можете только уже фактически уплаченные проценты по кредиту, а не общую сумму, которую вам предстоит выплатить.

Например, первая квартира куплена в 2007 году, и по ней получен имущественный вычет по расходам на приобретение, а вот имущественный вычет по процентам на кредит не заявлялся. При получении ипотечного кредита на приобретение другой квартиры в 2018 году вы можете заявить имущественный вычет по расходам на погашение процентов по ипотечному кредиту, несмотря на то, что права на получение вычета по расходам на покупку квартиры у вас уже нет.

Заявить имущественный вычет по уплаченным процентам можно, начиная с того периода, когда у вас появились фактические расходы по уплате процентов, при условии наличия всех документов, подтверждающих имущественный вычет по расходам на покупку квартиры.

Получить вычет можно двумя способами (также как и при получении вычета по расходам на приобретение квартиры).

Доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, облагаются стандартным налогом на доходы по ставке 13%. При определении суммы налога к уплате арендодатель может применить стандартные вычеты (например, на детей) и имущественные вычеты (например, на расходы по приобретению квартиры или расходы на уплату процентов по ипотеке), социальные вычеты, предусмотренные налоговым законодательством. Специальных вычетов при сдаче квартиры в аренду (например, коммунальные расходы или налог на недвижимость физических лиц) Налоговым кодексом не предусмотрено.

Кроме того, физическое лицо также может сдавать квартиру в аренду, встав на учет в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). В этом случае будет выбор системы налогообложения по деятельности по сдачи в аренду и можно снизить налог.

Также существует патентная система налогообложения (ПСН) - сумма патента фиксирована. НДФЛ от деятельности по сдаче в аренду квартиры и налоги на имущество физических лиц в этом случае не платятся — система имеет простую отчетность и ставка налога по ней составляет 6% от «потенциально возможного дохода». Например, в Москве при площади сдаваемого помещения от 50 до 100 «квадратов» в районах, входящих в Центральный административный округ, потенциально возможный годовой доход оценивается в 1,5 миллиона рублей, и сумма налога составит 90 тысяч рублей в год.

Если физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, продает недвижимость, которая ранее использовалась в предпринимательской деятельности (например, сдавалась в аренду), то доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ.

Дело в том, что по российским законам сдача жилья в аренду квалифицируется как предпринимательская деятельность, поэтому при продаже такой недвижимости не применяется освобождение от налогообложения по сроку владения, а также не применяется имущественный налоговый вычет (который предоставляется при сроке владения имуществом менее минимального предельного срока).

Таким образом, физическому лицу необходимо будет уплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи недвижимости. Все эти нормы будут задействованы только в том случае, если квартира сдавалась официально. Если недвижимость сдавалась в аренду без оформления договора аренды, и о данном факте не было известно налоговым органам, то при ее продаже можно попробовать применить освобождение или имущественный налоговый вычет по сроку владения (три года или пять лет и более), так как доказать факт сдачи ее в аренду в недавнем прошлом будет затруднительно.

Однако нужно понимать, что за незаконную сдачу квартиры в аренду предусмотрено наказание!

За неуплату/несвоевременную уплату имущественных налогов (налог на имущество физических лиц, земельный налог), НДФЛ с доходов, полученных от операций с недвижимостью (продажа, дарение, сдача в аренду) налоговым законодательством предусмотрена следующая ответственность:

• пеня, которая исчисляется путем умножения суммы долга на количество дней просрочки и на 1/300 ставки рефинансирования (ст. 75 НК РФ);

• штраф за нарушение срока оплаты налога - 20% от неуплаченной суммы налога. В случае умышленной неуплаты - 40% от суммы налога, подлежащего к уплате (ст.122 НК РФ).

При этом имущественные налоги уплачиваются физическими лицами на основании уведомления об уплате налога, которое должно быть направлено налоговым органом не позднее 30 дней до наступления срока платежа (срок платежа - 1 декабря). Если в срок до 1 ноября налоговое уведомление не получено, физическому лицу необходимо в срок до 31 декабря представить в налоговый орган уведомление о наличии налогооблагаемых объектов. А не сообщив налоговому органу таких сведений с физического лица может быть взыскан штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога.

Что касается НДФЛ с доходов, полученных от операций с недвижимостью (продажа, дарение, сдача в аренду), то физическое лицо по окончании налогового периода не позднее 30 апреля обязано подать налоговую декларацию 3-НДФЛ и не позднее 15 июля уплатить причитающуюся сумму.

Непредставление/несвоевременное предоставление налоговой декларации влечет взыскание штрафа в размере 5% от не уплаченной в установленный срок суммы налога на основании этой декларации за каждый полный и неполный месяц со дня, установленного для ее предоставления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов в крупном/особо крупном размере путем не предоставления налоговой декларации или включения в нее заведомо ложных сведений, может наступить уголовная ответственность. При этом крупным размером признается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 900 тысяч рублей, особо крупным размером - более 4,5 миллиона рублей (при выполнении определенных условий).

Отметим, что взыскать с физического лица задолженность по налогам, пени, штрафы налоговые органы могут только в судебном порядке. Так, в случае неуплаты задолженности (размер которой превышает 3000 рублей) налоговые органы в течение 6 месяцев со дня истечения срока исполнения требования об уплате, обращаются в суд общей юрисдикции с исковым заявлением о взыскании долга в судебном порядке. Если решение суда о взыскании задолженности по налогам вступило в силу, и оно не исполняется, то судебные приставы в целях обеспечения исполнения решения суда могут принять следующие меры:

• обратить взыскание по налогам на заработную плату должника (на основании исполнительного документа, направленного работодателю должника);

• обратить взыскание по налогам на имущество должника;

• запретить ему выезд за границу.